近年、不動産分野において、不動産取引の担い手となる宅地建物取引業者
（宅地建物取引業法（昭和 27 年法律第 176 号）第３条第１項の免許を受け
て宅地建物取引業を営む者をいう。以下同じ。）の数が全国で見ると増加し
ているものの、地方部を中心に半数近くの都道府県において減少しており、
今後、高齢化の進展等に伴い必要な人材を確保できず、宅地建物取引業者が
存在しない地域が増えていく可能性も示唆されるなど、人手不足への対応や
生産性の向上が喫緊の課題となっている。
宅地建物取引業法においては、宅地又は建物の購入者等の利益を保護し、
並びにその流通の円滑化を図るため、宅地建物取引業者に対し、同法第 35
条の規定による重要事項の説明（以下「重要事項説明」という。）等の義務
を課しており、宅地建物取引業者が行う重要事項説明等のための物件調査に
おいては、依頼者に係る固定資産課税台帳の閲覧又は評価証明書の取得が必
要であり、地方公共団体においては、委任状又は媒介契約書の特約事項の記
載によって依頼者から宅地建物取引業者に対する委任がある旨を確認する
こととなっている。これらの手続について、令和４年５月、改正宅地建物取
引業法により媒介契約書の電磁的方法による締結が可能となったことに伴
い、宅地建物取引業者は地方公共団体に対して、書面によらずとも電磁的方
法で締結された媒介契約書（以下「電子媒介契約書」という。）を提出する
ことが可能であることが「宅地建物取引業者による固定資産課税台帳の閲覧
及び評価証明書の取得について」
（令和６年８月総税固第 49 号総務省自治税
務局固定資産税課長通知。以下「通知」という。）で示された。しかしなが
ら、通知において、市町村が電子媒介契約書による確認を実施する体制を有
していない場合は別途委任状が必要である旨が示されていることから、宅地
建物取引業者から提出された電子媒介契約書を受理せず、書面により締結し、
又は作成された媒介契約書又は委任状の提示を求めるケースが散見され、宅
地建物取引業者における電子媒介契約書の締結意欲を減退させる要因とな
っているとの指摘がある。
また、重要事項説明については、その準備だけではなく、説明に２時間程
度の時間を要し、宅地建物取引士(宅地建物取引業法第 22 条の２第１項の宅
地建物取引士証の交付を受けた者をいう。)の負担が大きく、地方部で人材
が不足する中で対応が困難になっているとの声がある。こうした点について
は、デジタル技術や近年急速に開発が進むＡＩ技術を用いたサービスの利用
により、不動産取引業務の効率化・生産性向上が期待される一方で、ＡＩの
活用が宅地建物取引業法上許容されるのか取扱いが不明確であるとの指摘
がある。

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