た「費用の過分性要件」が、費用が過分であ
るか否かの判断が難しいために削除された
経緯があるように、抽象的な要件を設定して
しまうと、かえって建替えが円滑に進まない
おそれがあることを踏まえること。
②区分所有建物である分譲マンションは、一
般に多くの区分所有者が存在することから、
区分所有権は、戸建ての建物所有権とは異な
る団体的制約を受け得るものであること。
③決議要件が緩和された場合、確かに、これ
までよりも多くの非賛成者に対して、売渡し
請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売
買代金」を支払う必要が生じるため、
「その費
用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金
を確保できるか」などの課題は生じうるが、
それはファイナンスの問題に過ぎず、これま
での「決議要件を緩和した場合には、その分
だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替
えに要する社会的・経済的コストが増大す
る」という建替え決議要件の緩和のデメリッ
トに関する主張の妥当性については、「社会
的・経済的コスト」の意味するところが必ず
しも明らかでないことにより解釈の混乱や
誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検
討すること。その際、建替え決議の時点では
反対していても、決議成立後に、催告手続な
どを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回
る場合があることから、非賛成者の数と売渡
請求対象者の数は必ずしも同一ではない点
にも留意すること。
b あわせて、法務省及び国土交通省は、
「区
分所有法制研究会」において、以下の①～③
についても論点整理を進め、令和４年度中で
きるだけ早期に取りまとめを行い、速やかに
法制審議会への諮問などの具体的措置を講
ずる。
①建替え決議がされた場合でも区分所有建
物の専有部分の賃借権は存続することで、建
替え工事の円滑かつ早期の実施を阻害して
いるとの課題を踏まえ、賃借人への適切な補
償の在り方を検討するなど、賃借人の利益保
護を図ることを前提にしつつも、建替え決議
がされた場合に専有部分に係る賃貸借契約
を円滑に終了させるための仕組みについて
論点整理を行うこと。
②共用部分の変更に係る決議の要件の緩和
について、区分所有建物の長寿命化の促進に
も資するという観点を加味して論点整理を
行うこと。
③事業性を見込めないために建替えを行う
ことができない区分所有建物も存在すると
考えられることから、現行法では全員同意が
必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多
数決で行うことを可能とする仕組みについ
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